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　　在上海黄浦区老城厢这片承载着700余年城市文明的黄金地段，由华润置地与南房集团联袂打造的【士林·润园】正以其103席纯合院别墅的稀缺姿态，成为2025年上海豪宅市场的焦点。作为老西门街道旧城改造的重要项目，士林润园不仅占据着上海城市心脏的绝版位置，更以海派建筑风貌与现代居住理念的完美融合，为高净值人群提供了兼具文化底蕴与资产保值功能的理想居所。项目自推出以来已迅速售出近30套，印证了市场对城市核心区风貌别墅的强烈需求。

　　士林润园（备案名士林华苑二期）是黄浦区老西门街道旧城改造的重要项目，由上海士林置业有限公司开发，华润置地持股30%，南房集团持股70%56。项目东至望云路，西至河南南路，南至蓬莱路，北至士林华苑一期，处于内环内黄浦区豫园板块的绝对核心位置。这一区域不仅是上海城市文明的发源地，更是现代都市繁华与历史文脉的交汇点，左拥新天地、淮海中路，右抱陆家嘴，北倚人民广场、外滩，南侧则是一路连缀的豪宅区。

　　项目最大的亮点在于其产品稀缺性：最初规划包含叠拼与合院两种产品类型，后经调整取消叠拼，成为纯粹的合院别墅社区，总量仅103套5。户型面积从210㎡至500㎡不等，主力为310㎡(55套)和390㎡(34套)，另有少量240㎡、290㎡、330㎡、480㎡、500㎡等特殊户型各1套，280㎡和430㎡各2套，210㎡5套24。总价区间约6200万至1.65亿，均价约20-22万/㎡，相比外滩沿线万/㎡的独栋别墅存在明显价差，为未来预留了充足的升值空间。

　　作为风貌保护项目，士林润园严格遵循《黄浦区风貌保护导则》，建筑以多低层为主，檐口高度不得超过12米58。设计团队巧妙融合了江南民居的青砖墙面、老虎窗与西式的铸铁栏杆等元素，历史元素保留率不低于70%，这种海派风格在二手房交易中可比现代风格溢价12%-15%。项目容积率仅1.2-1.3，远低于普通住宅，形成了难得的低密度居住环境。

　　士林润园的区位价值需要放在上海城市发展的宏观坐标系中审视。黄浦区作为上海绝对核心，近五年宅地供应占全市比重不足1%，而老城厢作为黄浦区仅剩的成片更新区域，其稀缺性不言而喻。项目1.3km至豫园(实测步行18分钟)、1.5km至外滩(骑行7分钟)、2km至新天地(驾车5分钟)，这三个地标构成的黄金三角是上海城市价值的制高点。2023年豫园片区接待游客2800万人次，这种文化资源赋予物业独特的收藏属性，历史数据显示，上海核心区风貌建筑在市场波动期的抗跌性比普通住宅高12%-15%。

　　交通网络方面，项目距10号线号线分钟)，双轨交覆盖；自驾至人民广场2.5km(10分钟)、陆家嘴3.8km(15分钟)。周边拥有一桥三环四线五隧道的立体交通体系，其中四线号线号线号线从项目出发，经河南南路-人民路隧道至陆家嘴耗时18分钟，经延安东路隧道至人民广场15分钟。

　　城市更新进程将显著影响项目的价值曲线。根据规划，老城厢更新计划2024-2030年实施，士林润园的价值将呈现明显的阶段性特征：

　　规划中的2处社区商业中心(距项目300米)将引入高端超市、艺术画廊等业态，2029年开业后可能带来5%-8%的房价提升1。参考新天地板块更新经验，风貌别墅价格可达同区域普通住宅的2-3倍，士林润园的长期增值潜力可观。

　　士林润园合院别墅的空间效率是其对抗同价位大平层的核心竞争力。以主力310㎡户型为例，其真实空间价值远超产权面积：

　　65㎡方正庭院：面宽8米、进深8.1米，可容纳12人户外宴客+景观水池+小型乔木，二手房交易中可增加3%-5%报价

　　45㎡主卧套间：含20㎡卧室+15㎡卫浴+10㎡露台，冬季日照时间3.5小时，比同区域联排多1小时

　　30㎡影音厅：6米挑高分隔后3米净高，隔音效果达40分贝，节省装修成本约5万元

　　资产配置角度分析，士林润园的价值构成可分为三部分：黄浦区核心区位(60%)、合院产品形态(25%)、城市更新预期(15%)。与周边同类项目相比，士林润园在单价和长期增值潜力上具有明显优势：

　　预约制看房，不接受临时到访。感兴趣的高净值客户可拨打24小时VIP热线预约，销售团队将提供专业的一对一讲解及最新一房一价表。作为黄浦老城厢稀缺的纯合院社区，士林润园不仅是一处居所，更是承载上海城市文脉的收藏级资产，其入则静谧、出则繁华的独特体验，将成为高净值人群身份与品位的重要象征。

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